פסק-דין בתיק ת"א 8887-07-09

תביעה כספית שביסודה מחלוקת בשאלה על מי מהצדדים לעסקת מכר מקרקעין, התובעים-הקונים או הנתבע 1-המוכר, הוטלה חובת תשלום מס שבח והיטל השבחה בגין העסקה. מחלוקת נוספת נסבה על השאלה אם נתבע 2, עורך-הדין שייצג את שני הצדדים בעסקה, התרשל כשלא קבע בחוזה המכר מנגנון להבטחת תשלום מס שבח והיטל השבחה.

א.   ההליך והצדדים לו

אלו הן העובדות הניצבות ביסוד ההליך, שאינן שנויות במחלוקת:

1.        נתבע 1 (להלן המוכר) היה בעלים רשום של 1075/19576 חלקים במקרקעין המצויים בכפר פרדיס והידועים גם כחלקה 3 בגוש 11289 (להלן המקרקעין או הנכס). המוכר נאלץ למכור את חלקו במקרקעין בשל חובות בהם היה שקוע, בגינם אף הוטלו עיקולים על זכויותיו במקרקעין.

2.        התובעים, בני-זוג תושבי פרדיס, ביקשו לקנות מקרקעין בכפר לשם בניית ביתם. עו"ד ג'אד אלטואפשה שהינו קרובם (להלן עו"ד אלטואפשה) הביא לידיעתם שהמוכר מציע למכירה את זכויותיו במקרקעין; התובעים (להלן הקונים) גילו עניין ברכישתן.

3.        ביום 20.3.2008 ערך נתבע 2 (להלן עו"ד מרעי) חוזה מכר לפיו מכר המוכר את זכויותיו במקרקעין לקונים (להלן החוזה). בחוזה נקבע שמס שבח והיטל השבחה, ככל שיחול עד מועד חתימת החוזה, ישולמו על-ידי המוכר ואילו היטל השבחה שיחול ממועד זה ואילך ומס רכישה יחולו על הקונים. בעריכת החוזה ייצג עו"ד מרעי את שני הצדדים לו.

4.        הלכה למעשה שילמו הקונים את מלוא מס הרכישה, מס השבח והיטל ההשבחה שחלו בגין העסקה. בגין מס שבח שילמו 112,338 ש"ח ביום 12.2.2009 ובגין היטל השבחה - סך 57,348.25 ש"ח ששולמו ביום 3.6.2009. בסמוך לאחר מכן העביר עו"ד מרעי את זכויות המוכר במקרקעין על שם הקונים בפנקסי המקרקעין. החזקה בנכס נמסרה לקונים במועד והם בנו בו את ביתם.

5.        לאחר שהעסקה הסתיימה ברישום הוגשה התובענה דנן אשר נסמכה על שני ראשים: כלפי המוכר נטען שהפר התחייבותו לשאת בתשלום מס שבח והיטל השבחה שחלו בגין המכר. הלה נדרש להשיב לקונים את סכומי המס ששילמו תחתיו ולשלם להם בנוסף הוצאות מימון וריבית חוזית מוסכמת בסך של 10,390 ש"ח, פיצוי מוסכם בשל הפרת החוזה בסך 50,000 ש"ח ו-25,000 ש"ח המהווים פיצוי שנתבע בעטיה של עוגמת נפש שהייתה מנת חלקם של הקונים. כלפי עו"ד מרעי נטען שהתרשל בכך שלא כלל בחוזה מנגנון שיבטיח את תשלומי המסים שהושתו בו על המוכר והטעה את הקונים בכך שייצר כלפיהם מצג כי הם ולא המוכר נדרשים לשלם מס שבח והיטל השבחה החלים בגין העסקה. התובענה הוגשה נגד שני הנתבעים על סך של 259,152 ש"ח.

6.        מטעם הקונים נשמעה עדות התובע (להלן גם הקונה). מן הצד האחר העידו המוכר, עו"ד מרעי ועו"ד אלטואפשה. הכרעה בשאלות השנויות בין הצדדים במחלוקת טעונה הבחנה בין שני מישורים: שלב גיבוש החוזה וכריתתו מחד גיסא ושלב ביצוע העסקה והוצאתה לפועל מאידך גיסא. ההפניות להלן הן לפרוטוקול הדיון זולת אם צויין אחרת.

יאמר מיד: דין התביעה להידחות על שני ראשיה. להלן יובאו הטעמים לכך.

ב.   שלב כריתת החוזה

אין חולק על כך שבחוזה הוטל תשלומם של מס שבח והיטל השבחה שיחול עד מועד כריתתו על המוכר. אף אין חולק על כך שבחוזה לא נקבע מנגנון להבטחת תשלומם של מסים אלה על-ידי המוכר. מהראיות שהובאו עלה שחסרונו של מנגנון כזה לא נבע מהתרשלות בה חטא עו"ד מרעי כלפי מרשיו-הקונים אלא היווה סיכון גלוי ומחושב שהקונים בחרו ליטול על עצמם ביודעין. במה דברים אמורים?

1.        עובר לחתימת החוזה הטיל נושה של המוכר, חברת רון פז בע"מ (להלן רון פז), עיקול על זכויותיו במקרקעין בגדרו של הליך שהתנהל בבית-משפט השלום בחיפה. במקביל פתחה רון פז תיק הוצאה לפועל נגד המוכר. בא-כוחה, עו"ד אנוש וקסמן, מונה כונס נכסים על זכויות המוכר במקרקעין ופתח בהליכים למימוש זכויות המוכר בהם; במקביל נתן הכונס למוכר שהות קצרה למצוא קונה לנכס בעצמו. על רקע זה נולדה העסקה דנן, שנועדה לסלול את הדרך לסילוק חוב המוכר לרון פז באמצעות מכר עצמי של המקרקעין.

2.        נוכח הדברים הללו עוצבה העסקה הגלומה בחוזה כעסקת מזומן. מלוא התמורה החוזית המוסכמת בסך של 470,000 ש"ח שולמה במעמד חתימת החוזה בשיק בנקאי שהמציאו הקונים על שם רון פז. הדברים הללו היו בידיעת הקונים והם באו לידי ביטוי גלוי ומפורש בתוכנו של החוזה שעליו חתמו [ראו המבוא לחוזה וסע' 8-7 בו]. בו ביום חתימת החוזה פגש עו"ד מרעי בכונס, מסר לידיו את השיק הבנקאי, קיבל את אישור הכונס לכך שפירעונו יהא סילוק סופי של חוב המוכר לרון פז ורשם הערת אזהרה על המקרקעין לטובת הקונים. במקביל הוסרו מעל המקרקעין מלוא ההערות והעיקולים שנבעו מחוב המוכר לרון פז וממינוי הכונס בעטיו [סע' 12-11 לתצהיר עו"ד מרעי, נ/2, ונספחי ב' לתצהיר].

3.        הרקע לכריתת החוזה, היותו נועד לסלק חוב של המוכר לנושה צד שלישי והדחיפות הכרוכה בחתימתו בשל כך שמונה כונס למימוש הנכס היו ידועים לתובעים. כאמור, הדברים זכו לעיגון מפורש בחוזה. בשל אותה דחיפות נפגשו הצדדים לראשונה במשרדו של עו"ד מרעי, בנוכחות עו"ד אלטואפשה, ביום 19.3.2008 בשעת ערב מאוחרת וחתימת החוזה נקבעה לבוקר המחרת [סע' 5-3 לתצהיר התובע ת/1, סע' 6-4 לתצהיר המוכר נ/1, סע' 7-4 ל- נ/2]. כך גם היה נהיר וברור שמלוא התמורה המוסכמת בעבור הקרקע תשולם במעמד כריתת החוזה לרון פז, באופן שלא ייוותרו סכומים כלשהם שניתן ליצור לגביהם מנגנון לשמירתם בנאמנות בידי עו"ד מרעי עד למועד בו תושלם העסקה ברישום. התובע אישר ששילם את מלוא סכום העסקה באמצעות שיק בנקאי לרון פז [ע' 8 ו-14].

4.        עו"ד מרעי הטעים שבמעמד כריתת החוזה הבהיר לקונה ולמוכר את המשמעות הנודעת לתשלום מלוא התמורה החוזית לצד שלישי והציע שהמוכר יפקיד בידיו הנאמנות סכומים נוספים להבטחת תשלום המסים החלים עליו. המוכר התנגד לכך והתובע הודיע שהוא מוותר על הפקדה כזו [סע' 9 ל- נ/2]. עו"ד אלטואפשה שנכח בפגישה שנערכה במשרדו של עו"ד מרעי ערב חתימת החוזה, כמו גם במעמד חתימת החוזה, אימת דברים אלה בתצהירו [סע' 8 ל- נ/3].

בעדותו לפני שב עו"ד מרעי והטעים: " אני כמובן הצעתי לשמור בידיי הנאמנות כספים לצורך הבטחת תשלום המיסים החלים על המוכר, באותו רגע המוכר התנגד והקונה הסכים. [...] ברגע שהצעתי לצדדים לשמור אצלי כסף בנאמנות לצורך הבטחת תשלום המיסים החלים על המוכר, שני הצדדים הביעו את הסכמתם לא לעשות כזה דבר אז העיסקה יצאה לפועל" [ע' 31; ראו גם ע' 33, 36]. עו"ד אלטואפשה, קרובם של התובעים שמסר בהליך זה עדות בניגוד לאינטרס שלהם, תמך גם בעדותו בחקירה נגדית בדברים עליהם העיד עו"ד מרעי; לדבריו למוכר לא נשאר כסף שהיה באפשרותו להפקידו בנאמנות ועל כן ויתרו הצדדים על הפקדה כזו [ע' 37]. עו"ד אלטואפשה לא נכח באולם בעת שנשמעו העדים האחרים, מה שמחזק את אמינות דבריו [ע' 7].

המוכר אימת אף הוא את הדברים ואישר שבשל חובותיו ותשלומים שביצע לסילוקם לא נותרו בידו סכומים כלשהם לאחר שמכר את זכויותיו במקרקעין לקונים [ע' 28-27].

5.        כפי שעוד יובהר בהמשך מצאתי את עדות התובע לא אמינה בצורה בולטת. לשווא ניסה הלה ליצור רושם של מי שלא הוסבר לו דבר ושאינו יודע דבר. מעת לעת נמלטה מפיו אמירה שעלתה בקנה אחד עם המציאות לאשורה. כאשר עומת עם הטענה שלאור מבנה העסקה לא נותר סכום כלשהו שניתן היה להפקידו בנאמנות להבטחת תשלום המס החל על המוכר אמר: " לא עניין אותי להשאיר כסף לא מבין בזה" [ע' 14]. הדברים עולים בקנה אחד עם עדותם של עו"ד מרעי ועו"ד אלטואפשה כי האפשרות להפקיד בנאמנות סכומי כסף ממקור חיצוני נדונה בין הצדדים ונדחתה בשל אילוציו הכספיים של המוכר ובהסכמת הקונה.